【重磅】大产权、新民居、村产、小产权的区别

  • 2022-08-01
  • John Dowson

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  房屋产权即房屋所有权,是指对房屋使用、占有、使处分、收益的权利,从概念上讲是没有大小之分的。但由于我国的一些特色,形成了社会上一些约定成俗的说法,对大产权、新民居、村产、小产权在不同情况下有不同解释,并且存在着很大的认识误区。

  房屋产权房屋所有权,是指对房屋使用、占有、使处分、的权利,从概念上讲是没有大小之分的。但由于我国的一些特色,形成了社会上一些约定成俗的说法,对大产权、新民居、村产、小产权在不同情况下有不同解释,并且存在着很大的认识误区。

  简单来说,大产权,是在国有土地上建设的住宅,并且国家发产权证开发商售完房子后土地产权属于小区所有业主共同所有,如果国家拆迁赔偿是对每个业主。大产权归个人,属于私有产权。土地是70年使用权(商业一般是40~50年使用权)。

  新民居,是在集体土地上建设的住宅,市农改委发放“新民居房屋所有权证”,可以买卖、可以继承。是政府倡导的项目,由开发商代建,有建设标准和验收标准。土地是使用权(地本身就是村集体所有,村在,地在)。另,如果是开发商垫资代建,一部分土地开发商用来开发,土地性质有可能转变为国有,产权归个人。

  村产,在集体土地上建设的住宅,由当地集体组织(村政府)发证(或协议)的叫村产。当地集体组织售完房子后,土地产权属于当地村民共同所有,如果拆迁赔偿,土地赔偿按照法律只对户口在当地所有村民赔偿,房产赔偿对房产所有者赔偿。如现在的“美丽乡村”建设的住宅,土地是使用权。

  小产权,是我们国家的特色,一般指公房、军产房、经济适用房保障房廉租房等。房屋只有使用权,而没有处置权和权。如,公房,是计划经济和住房分配体制下的产物,房屋的产权属于国家或集体,可以使用,但不能买卖、继承,不能抵押。军产房,也不能买卖、继承,也不能抵押,以前可以出租,因为出租归谁不好确定,已经禁止。

  一是,在人们的认知中,普通认为小产权是违法的,这是一个误区。小产权,是相对于大产权来说的,大产权是使用、占有、处分、四顶权益俱全。小产权只有使用权,没有处置权和权,没有继承权,不可以抵押。但是其使用是合法的,因为产权不是个人的,买卖、出租等则不合法。

  二是,人们普通认为新民居、村产是小产权,并且是违法的。新民居是介于大产权和小产权之间,只是土地性质是集体,有与大产权一样的四项权益。而村产,也是国家倡导的,是村委会组织建设的,买卖协议村委会盖章。村委会也是我们国家的一级政府组织,即“别拿村长不当干部”,村委会的公章,从法律角度讲,是正当的,合法的。

  三是,人们普遍认为新民居、村产、小产权是违法建筑。关于违法建筑,包括违法的住宅,是没有经过任何一级组织,私自建设,这是国家防止和打击的。现在安新、雄县、容城县进行的大规模违法建筑拆除活动,就是对非法占用耕地建造住宅、违背国家对于农村建设用地、耕地保护的文件精神,私建乱建的一次集中清理。符合国家文件精神的新民居、村产(美丽乡村),建设在合法的建设用地上,只不过是集体建设用地,肯定不是违法建筑。

  四是,新民居、村产、小产权交易不合法。小产权中的公房、军产房、经济适用房保障房,因为是国家特殊政策,属于在一定时期租住国家所有权的房,当然不能够买卖,出租视情况而定。以前军产房临街铺面出租,现在都不允许了,也是因为权存在争议。而新民居、村产,法律规定可以买卖、继承,并且是国家倡导新农村建设的产物,有特定的国家政策,鼓励交易,通过村委会盖章,实现房屋所有权的转移。

  五是,小产权没“证”,不合法。没“证”,一是指住宅没有国家发放的房屋所有权证,二是指没有大产权的“五证”,《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》。这个情况要分类来说。公房、军产房、经济适用房保障房等,是国家所有由开发商代建,公民有权使用。新民居、村产,因为土地就是集体的,长久使用,自然不会再有土地使用权证,用地规划、工程规划、工程施工许可,有相关国家文件规定,不像大产权,开发商交纳相关费用,取得相关“证”,然后住宅、商业设施按照商品房出售。可以肯定地说,小产权没“证”,并不是违法,并不是不合法。

  六是,新民居、村产的土地国家收回,房屋所有权不受保护。因为新民居、村产的土地是集体所有,本身就是长久使用,不存在国家收回不收回的问题。

  七是,新民居、村产的房屋建筑质量没有保障。新民居是政府倡导、开发商代建,有建设标准、验收标准,新民居是建设新农村的重要示范工程,选择有实力的开发商建设。美丽乡村也有国家标准,并且美丽乡村建设,是村委会和开发商合作,共同开发。可以说,美丽乡村建设,是村一级政府组织的,如何我们相信政府的话,也应该相信美丽乡村的建筑质量。大产权,是开发商交纳了土地出让金取得土地使用权,开发的商品房,建筑质量跟开发商本身的实力、信誉有直接关系。

  由于我们国家存在的城乡二元结构,形成了二元经济结构的基本物质,也形成了国有土地和集体土地的区别。由此衍生国有土地、集体土地上建筑物的不同。

  新民居所占有土地是集体土地,而大产权房所占有土地是国有土地,是开发商通过招拍挂取得国有土地使用权的,大产权的商品住宅是开发商从政府手上租了七十年,交着地钱,所以房屋价格要高。而新民居是省里直接给当地村批的项目,所占地还是属于当地村集体所有,开发商只是属于代建的性质,所以房屋价格要低。

  新民居按政策规定是不能办理的,而大产权房由于有国有土地使用证和商品房预售证,可以到银行办理抵押。因此所有的新民居目前依照各地政策,只能是一次性全款购买,或分期交付。

  新民居的房子购买后不能落户大产权房子可以落户。如果新民居能落户口的话,也会注明不能享受当地村民的同等待遇,因为如果若干年后要拆迁了,当地村民是有地的补偿款,如果户口落到了村里,等于是分地。虽然土地没有补偿,但是房屋有补偿。

  新民居的“房屋所有权证”由当地村或开发商开具,可以买卖、继承,但不能去银行做抵押。因为政策规定,只能大产权可以去银行做抵押。未来新民居的政策,值得关注。在建设社会主义新农村过程中,能够促进城乡一体化的政策,会逐渐完善。

  新民居的再次交易,可以通过开发商或村委会协商,进行购房手续的更名,不通过房管局的过户手续。所以,更名或取得“新民居房屋所有权证”,只需交纳更名费,不需要交纳契税等,交易环节简便,费用少。

  新民居与美丽乡村的区别,就是新民居有省级批示文件,市农改委颁发的“河北省新民居房屋所有权证”,美丽乡村没有。但美丽乡村,也是国家倡导的,县里批示,统一规划,统一要求的。新民居和美丽乡村都是建设新农村的重要举措,只是不同阶段,不同政策,不同区域的体现。

  村产,如果是城中村,根据各城市的政策,也有的资格。很多城市的村产,是由于城市扩张,公共设施占用了村集体土地,市政府给村集体的补偿。

  村产,价格低于同地段大产权50%以上,不是价值低,而是由于没有土地出让金,成本低,也有因为政策规定不能抵押的原因,但不是主要的,也有广泛认识的原因。

  大产权就是全产,占有、使用、处分、四项职能,并且政策支持抵押,可以落户,有教育保障。小产权,只有使用权利,落户、教育保障等权利,根据本地政策。

  新民居是省级部门批示的,村产是县级部门批示的。我们一般认为,村产是乱建的,这是认识误区。并且村委会是政府的一级组织,基层组织,村干部级别相当于“九品”。还是那句话,“别拿村长不当干部”。

  土地法规定:农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。所以,村产由县里批准建设,就是建设用地,不存在不合法问题。

  新民居、美丽乡村、小产权,都是合法的。违法建筑,是指没有经过任何一级组织批示,私建乱建的地上建筑。如,村集体在非建设用地上建住宅,村民在非建设用地上建住宅。

  我们国家城乡二元结构存在的突出矛盾,也是其他发展中国家相对贫困和落后的重要原因。发展中国家的现代化进程,可以说在很大程度上是要实现城乡二元经济结构向现代经济结构的转换。城市化是解决我国二元经济结构矛盾的根本出路。

  解决三农问题,实行以城带乡、以工促农、城乡互动、协调发展。统筹城乡发展,必须更加注重加快农村发展。统筹城乡经济社会发展,逐步改变城乡二元经济结构,是我们国家从全面建设小康农村社会全局出发做出的重大决策。

  新民居、美丽乡村,是建设社会主义新农村的重要尝试和举措,是未来城乡一体化、农村城市化的发展趋势。

  现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市,专门针对农村房屋买卖的法律、法规和规章基本没有,因此我们只能根据相关法律规定寻找依据。

  根据《民法通则》第七十一条规定:“公民个人(包括农民在内)对于其房屋既然有受法律保护的财产所有权,自然有依法对自己的财产占有、使用、和处分的权利。其中的处分,包括出卖、互易、赠与等方式。”从中我们可以看出,农村村民有权利出卖自己在农村的房产。

  刚刚结束的“”,已经明确提出鼓励城市居民返乡、下乡与村民共建住房。这为城市居民购买集体土地上的新民居、村产,提供了政策保障。农村宅基地的流转,也有望破冰,应该密切关注。

  未来加快进行城乡一体化建设,加快经济二元结构向现代经济结构转变,必须激活农村宅基地、集体土地的有效利用,农民的合法的财产性收入。农村集体土地上的新民居、美丽乡村在更大范围流转的问题,一定会从法律上予以更大的支持和完善。无论从居住、发展,还是投资,新民居、美丽乡村未来前景广阔。

  2010年,国务院47号文件,是新民居建设的指导文件。2011年开始,河北省进行了两批新民居示范试点。新民居有“房屋所有权证”,并且有商品房预售备案。下图是固安房价网查询新民居商品房预售备案截图。

  河北省的新民居试点,并没有在推广。2013年没有再批示新民居项目,现存的新民居就是稀缺产品。

  我们看到,新民居已经与大产权无限接近了。在有的地区,新民居用地允许开发商自主开发,有的地区建设新民居,先期建设,建成后,将节余的土地变为建设用地指标,转让出去,取得资金用于还贷。我们了解到,在某些地区,某些项目,已经具备了大产权条件,即:交契税,就可以取得大产权证。

  我们知道,新民居都是电梯洋房,低密度,因为国家文件要求不强迫农民上“高楼”。随着美丽乡村建设的逐步进入,鉴于中国土地是稀缺资源,18万亩耕地红线的限制,美丽乡村建设以后一定会进入高楼阶段。现在的电梯洋房,就是稀缺产品。

  新民居的特殊政策属性,未来几年,一定会向大产权过渡。新民居的价格、性质,决定今后几年是的价值洼地。

  (1)十一五期间,很多省市按十六届五中全会的要求,为加快社会主义新农村建设,努力实现生产发展、生活富裕、生态良好的目标,纷纷制定美丽乡村建设行动计划并付之行动,并取得了一定的成效。

  (2)2008年,浙江省安吉县正式提出中国美丽乡村计划,出台《建设中国美丽乡村行动纲要》,提出10年左右时间,把安吉县打造成为中国最美丽乡村。

  (3)十二五期间,受安吉县中国美丽乡村建设的成功影响,浙江省制定了《浙江省美丽乡村建设行动计划》,广东省增城、花都、从化等市县从2011年开始也启动美丽乡村建设,2012年海南省也明确提出将以推进美丽乡村工程为抓手,加快推进全省农村危房改造建设和新农村建设的步伐。

  (4)2012年11月8日,党的召开,在党的报告首次提出了“把生态文明建设放在突出地位,融入经济建设、建设、文化建设、社会建设各方面和全过程,努力建设“美丽中国”的任务和目标。美丽中国的建设重点和难点在于农村。

  (5)2013年中央1号文件提出要推进农村生态文明建设,努力建设美丽乡村。开展美丽乡村建设,是贯彻落实精神、实现全面建成小康社会目标的需要;是推进生态文明建设、实现永续发展的需要;是强化农业基础、推进农业现代化的需要;是优化公共资源配置、推动城乡发展一体化的需要。

  (6)2013年7月,财政部发布了《关于发挥一事一议财政奖补作用,推动美丽乡村建设试点的通知》(财农改[2013]3号),决定将美丽乡村建设作为一事一议财政奖补工作的主攻方向,启动美丽乡村建设试点。农业部办公厅也于2013年初发布了关于开展“美丽乡村”创建活动的意见(农办科[2013]10号)。

  (7)2014年开始起草国家标准《美丽乡村建设指南》。《美丽乡村建设指南》为推荐性国家标准,由质检总局、国家标准委于2015年5月27日发布,2015年6月1日起正式实施。

  各地已全面拉开美丽乡村的建设。美丽乡村建设已成为中国社会主义新农村建设的代名词,各地正在掀起美丽乡村建设的新热潮。

  2013年7月22日,领导来到进行城乡一体化试点的鄂州市长港镇峒山村。他说,实现城乡一体化,建设美丽乡村,即使将来城镇化达到70%以上,还有四五亿人在农村。农村绝不能成为荒芜的农村、留守的农村、记忆中的故园。城镇化要发展,农业现代化和新农村建设也要发展,同步发展才能相得益彰,要推进城乡一体化发展。

  美丽乡村建设以实现“五化”(生活城市化、环境田园化、农业现代化、农民市民化、服务便民化)为根本目标。

  财政部农业司司长王建国曾经表示,从2017年起,中央财政按照每个村每年150万元的标准,连续支持2年,计划“十三五”期间在建成6000个美丽乡村。也就是说,被纳入名单的村庄,未来2年将获得高达300万元的中央财政补助资金。

  前面已经说到,城乡二元结构已经严重阻碍了我国经济的发展。打破城乡二元结构实现现代经济结构,势在必行。激活沉淀的农村宅基地,闲置土地,是未来政策的发力区。

  关于宅基地:国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定,严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

  关于宅基地上的房屋:根据相关法律的规定,农村村民对其宅基地上的房屋享有所有权,可以对房屋依法进行买卖、转让、出租、抵押、继承;而对于宅基地,农村村民只有使用权,不能随意处置。

  对于耕地:农民个人拥有承包权,但可以转让经营权,现在进行的土地确权,就是为以后的的耕地经营权流转创造条件。

  因此,城镇居民在农村购买宅基地是不能被法律认可的,但购买房屋受法律保护。在今后的建设新农村中,相关宅基地的政策,也会打破以前的条条框框。

  美丽乡村是建设新农村的必然趋势,是国家高度提倡与鼓励的,其价值与新民居类似。城乡一体化,必然带来美丽乡村的价值重估。

  上面提到,农村的房产(村产)买卖是得到法律保障的。农村的闲置土地、闲置宅基地,如何激活,我们应该高度关注。

  美丽乡村是低密度建设,未来也是稀缺产品。因为现在刚刚建设,考虑农村住习惯了平房,不能够强求农民上“高楼”。未来美丽乡村的建设方向,必然是“高楼”,向高空发展而不是摊大饼式发展,是城市化人口集聚的标志。

  在特殊政策区,在产业规划的重点区,美丽乡村的地段优势、价格优势,都预示着其巨大的成长空间和价值空间。

  当大多数人不明白的时候,就是未来成长空间;当大多数还质疑的时候,就是未来的价值空间。投资,就是利用多方面的知识,发现很多人还没有发现的价值。

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